Uciążliwy sąsiad - mity o immisjach

Każdy wie, że dobry sąsiad to skarb. Niestety, nie zawsze jest nam dane mieć kulturalnych, grzecznych, a przede wszystkim spokojnych sąsiadów. Uciążliwe sąsiedztwo może stać się prawdziwym utrapieniem, szczególnie w małych osiedlowych społecznościach.

Polskie prawo przewidziało takie sytuacje, nazywając je immisjami sąsiedzkimi. Immisje to termin, którym określa się zachowania mające miejsce na danej nieruchomości, lecz oddziałujące na nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. Obowiązujące w tym zakresie przepisy z jednej strony wymagają od nas biernego znoszenia pewnych zachowań naszych sąsiadów, jednak z drugiej dają nam możliwość działania, jeśli wykraczają one poza pewną przeciętną miarę.

Wokół immisji powstało kilka mitów, poniżej znajdziemy te najczęściej powielane.

Mit 1 – Jestem u siebie, to robię co chcę.
Często wydaje nam się, że w swoich czterech ścianach możemy zachowywać się w dowolny sposób. Przeświadczenie to jest jednak mylące, ponieważ zawsze mamy do czynienia z pewnymi ograniczeniami i to niezależnie od tego, czy mieszkamy w bloku, czy posiadamy dom z dużym ogrodem.
Obowiązujące prawo ogranicza właściciela nieruchomości przez nakazanie mu powstrzymania się przy wykonywaniu swego prawa własności od takich działań lub zaniechań na nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę, określoną jako tzw. przeciętną miarę. Ocena „przeciętnej miary”, dokonywana jest przez pryzmat społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Mamy zatem obowiązek powstrzymywania się od działań, które wpływają negatywnie na sąsiednią nieruchomość i jej mieszkańców. Mamy zatem obowiązek powstrzymywania się od działań, które wpływają negatywnie na sąsiednią nieruchomość i jej mieszkańców ponad to co można uznać za akceptowalne w danym środowisku. W przypadku sporów dotyczących immisji to sąd dokonuje oceny, czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z ponad przeciętną miarą oddziaływania.
Niestety problem może pojawić się, jeśli naszym marzeniem będzie prowadzenie hodowli psów, otwarcie warsztatu samochodowego, fermy drobiu, czy nawet przydomowego kompostownika. Wtedy może okazać się, że nasza działalność wykracza poza przeciętną miarę oddziaływania i nie zrealizujemy naszych planów. Należy jednak wziąć pod uwagę, że każdy przypadek jest inny i będzie podlegał indywidualnej ocenie.

Mit 2 – Immisje to tylko hałas.
Wielu z nas immisje kojarzą się z dochodzącymi z zza ściany uciążliwymi hałasami, czy rzeczywiście chodzi wyłącznie o hałas, a co z muzyką lub grą na instrumencie?
Immisje to nie tylko hałas. Faktycznie pojęcie negatywnych immisji jest katalogiem otwartym i to samo życie dostarcza w tym zakresie wielu ciekawych i coraz to nowszych przykładów. Jedną z najczęściej występujących immisji jest oczywiście dźwięk, jednak w tym katalogu znajdziemy również m.in. uciążliwy zapach, dym, spaliny, zamontowane oświetlenie, czy zacienienie nieruchomości przez sąsiadujące z nią, gęsto rosnące wysokie drzewa. Natomiast w pojęciu immisji dźwiękowych może mieścić się zarówno gra na instrumencie, jak i jakakolwiek głośna muzyka, kościelne dzwony, szczekanie psa, a nawet stukanie obcasami. Wszystko będzie zależało od analizy konkretnego przypadku, w szczególności od intensywności i czasu, w którym dane działanie występuje.
Chciałabym jednak uspokoić wielbicieli gry na instrumencie, gdyż z praktyki orzeczniczej wynika, że naszym sąsiadom trudno będzie zmusić nas do zaprzestania tej pasji (oczywiście w granicach rozsądku, do kilku godzin dziennie).

Mit 3 – Poza ciszą nocną mogę robić, co mi się podoba.
Większość z nas ma świadomość, że niedopuszczalne jest zakłócanie tzw. ciszy nocnej. W żadnej polskiej ustawie ani rozporządzeniu nie znajdziemy jednak definicji, czym owa cisza nocna jest i kiedy obowiązuje. Podmioty takie jak wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, czy hotele często regulują tę kwestię na własne potrzeby w przepisach wewnętrznych. Tradycyjnie jednak za porę nocną przyjmuje się czas między godz. 22:00, a 6:00.
Zakłócanie spokoju w tym czasie może zostać uznane za wykroczenie i wiązać się z sankcją karną. Nie oznacza to jednak, że ogranicza nas jedynie pora nocna i istnieje ogólne przyzwolenie na hałas w ciągu dnia.
Uciążliwe hałasowanie może powodować konsekwencje niezależnie od jego źródła i pory dnia, w której występuje. Dlatego też nie musimy biernie znosić działań sąsiadów, którzy zakłócają nasz spokój, nawet jeśli ma to miejsce w ciągu dnia i to niezależnie od tego, czy kwestia dotyczy psa sąsiada, czy dzwonów pobliskiego kościoła. Mamy bowiem prawo do spokoju i wypoczynku również w ciągu dnia.

Co można zrobić, jeśli sama rozmowa nie wystarczyła?
W pierwszej kolejności warto skonkretyzować swoje zastrzeżenia na piśmie i wezwać sąsiada do zaprzestania działań, które są dla nas uciążliwe. Jeśli to nie odniesie pożądanego skutku, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Moja Kancelaria oferuje Państwu wsparcie na każdym etapie postępowania. Posiadam wieloletnie doświadczenie w sprawach dotyczących nieruchomości, w których z sukcesem reprezentowałam interesy Klientów. Profesjonalna pomoc prawna przydatna jest już w momencie sporządzenia pierwszego pisma w sprawie. Bardzo często, do wyegzekwowania swoich praw wystarczy odpowiednie działanie na etapie przedsądowym. Gdyby jednak to okazało się nieskuteczne, w razie potrzeby mogę również podjąć się reprezentowania Państwa interesów przed sądem.

Kraków, 2024-03-20

Joanna Czaban

Radca prawny

zdjęcie: cookie_studio Freepik.com