Zasiedzenie nieruchomości

   Zdarza się, iż w wyniku różnych okoliczności korzystamy z rzeczy, która nie jest naszą własnością, a z właścicielem nie łączy nas żadna umowa.
   Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno ruchomości (np. rower, samochód), jak i nieruchomości (np. mieszkanie, czy działka lub jedynie jej cześć). Moi klienci najczęściej zainteresowani są zasiedzeniem nieruchomości, dlatego dalsza część artykułu omawia właśnie tę kwestię.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
• Kto może zasiedzieć nieruchomość?
• Kiedy dojdzie do zasiedzenia?
• Czym jest zasiedzenie w dobrej albo złej wierze?
• Jakie warunki należy spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

    Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności związanym z upływem czasu i polega na nabyciu prawa własności przez nieuprawnionego posiadacza w wyniku faktycznego wykonywania tego prawa przez określony ustawowo czas.
   Istotną zaletą nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest fakt, iż następuje ono nieodpłatnie. Nabywca nie jest zatem zobowiązany do zapłaty jakiejkolwiek kwoty na rzecz dotychczasowego właściciela, który utracił prawo własności.
    Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa — orzeczenie wydane przez sąd jedynie potwierdza, że do zasiedzenia doszło w określonym czasie.
    Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości stanowi podstawę dokonaniu wpisu własności w księdze wieczystej.

Kto może zasiedzieć nieruchomość?

    Nieruchomość może zasiedzieć wyłącznie posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistnym będzie ten, kto włada rzeczą we własnym imieniu jak właściciel, chociaż faktycznie właścicielem tym nie jest – tj. korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody oraz uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.
   Posiadaczem samoistnym będzie np. rolnik, który uprawia działkę położoną obok jego własnej nieruchomości. Przez lata pielęgnuje teren i zbiera z niego plony, jednak nie posiada żadnego tytułu prawnego do tej nieruchomości (np. umowy dzierżawy).

Kiedy dojdzie do zasiedzenia?

   Posiadacz samoistny nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny. Jednak, jeżeli posiadacz ten uzyskał posiadanie w złej wierze, zasiedzenie może nastąpić dopiero z upływem lat 30.
     Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (np. teren najpierw użytkowali rodzice, a później ich dzieci), obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Czym jest zasiedzenie w dobrej albo złej wierze?

    Ustalenie dobrej albo złej wiary posiadacza w przypadku zasiedzenia nieruchomości jest istotne dla stwierdzenia okresu potrzebnego do zasiedzenia.
    Dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, że nie narusza on niczyjego prawa własności. Z posiadaniem w dobrej wierze będziemy mieli zatem do czynienia wtedy, gdy posiadacz ma usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo do władania daną nieruchomością (np. błędnie zakłada, że teren, który użytkuje, jest jego własnością). Dobrą wiarę wyklucza wiedza posiadacza o braku tytułu do władania nieruchomością, ale i sytuacja, w której przy dołożeniu staranności posiadacz powinien wiedzieć, że prawo własności mu nie przysługuje.
     Posiadacz samoistny, który zdaje sobie sprawę, iż nie ma prawa do nieruchomości, a mimo to korzysta z niej jak właściciel – działa w złej wierze.

Jakie warunki należy spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?

    Nieruchomość możemy zasiedzieć, jeśli:

1. nie jesteśmy jej właścicielem (choć dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez innego współwłaściciela);
2. posiadamy nieruchomość jako posiadacz samoistny;
3. upłynął określony czas nieprzerwanego posiadania (20 lat – w dobrej wierze albo 30 lat – w złej wierze);

    Sprawy o zasiedzenie nieruchomości bywają skomplikowane, dlatego warto zapewnić sobie profesjonalną pomoc, szczególnie jeśli zasiedzenie dotyczy nieruchomości o znacznej wartości. Niefachowe przygotowanie wniosku o zasiedzenie oraz nieznajomość samej procedury może prowadzić do przegrania sprawy. Moja Kancelaria oferuje Państwu profesjonalną pomoc i wsparcie na każdym etapie postępowania, co może znacząco ułatwić przejście przez ten skomplikowany proces i zwiększyć szanse na sukces.

Kraków, 2024-05-23

Joanna Czaban

Radca prawny

zdjęcie: obraz autorstwa Freepik