Co musisz sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

   Zakup nieruchomości zwykle jest dla nas poważną, życiową decyzją. To duży wydatek, któremu towarzyszą obawy i emocje. Aby spokojnie przejść przez cały proces i bezpiecznie zrealizować transakcje, a przede wszystkim nie żałować podjętej decyzji, warto przed podpisaniem aktu notarialnego umowy sprzedaży zweryfikować kilka istotnych kwestii.

   Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• Co jest najistotniejsze przy zakupie każdej nieruchomości?
• Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
• Co zweryfikować przy zakupie działki?
• Co zmieniło się w przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera?

Co jest najistotniejsze przy zakupie każdej nieruchomości?

   Planując zakup nieruchomości w pierwszej kolejności, należy przeanalizować treść prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Oczywiście może się zdarzyć, że działka, czy mieszkanie nie będzie posiadać własnej księgi wieczystej. Zakup nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej jest oczywiście możliwy, choć niesie za sobą większe ryzyko.

   W księdze wieczystej znajdziemy informacje o stanie prawnym nieruchomości. Należy szczegółowo przeanalizować, czy wszystkie przekazane nam przez sprzedającego informacje, zgodne są z tymi, które ujawnione zostały w księdze wieczystej. Weryfikujemy w szczególności, kto jest właścicielem nieruchomości, czy zgadza się powierzchnia nieruchomości i jej położenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona służebnością lub hipoteką. Zwróćmy również uwagę na wszelkie wzmianki i ostrzeżenia. Pamiętajmy, że zapisy, które budzą nasze wątpliwości, należy wyjaśnić przed zakupem nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

   Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, analizując treść księgi wieczystej, należy zwrócić uwagę, czy obecnemu właścicielowi przysługuje prawo własności, czy ograniczone prawo rzeczowe – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zarówno jedno, jak i drugie prawo jest zbywalne i może być przedmiotem obrotu, jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie daje mam jego pełnej własności i o tym warto pamiętać.

   Oprócz weryfikacji stanu prawnego mieszkania, w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na jego położenie oraz ogólny stan techniczny lokalu. Należy dobrze przemyśleć, czy lokal faktycznie odpowiada naszym potrzebom teraz i w najbliższej przyszłości, czy w pobliżu znajdziemy usługi, których na co dzień potrzebujemy (szkoły, przedszkola, sklepy, dostęp do komunikacji miejskiej). Zakup mieszkania najczęściej jest zobowiązaniem na wiele lat, a spontaniczne decyzje nie zawsze bywają trafne.

   Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, warto również zweryfikować łączne koszty jego utrzymania, w szczególności wysokość czynszu i wszelkie opłaty ponoszone do wspólnoty mieszkaniowej, czy spółdzielni.

   Sprawdzamy także, kto jest zameldowany w lokalu i czy poza właścicielem są inni lokatorzy (w tym np. najemcy), którzy później mogą nie być skłonni do dobrowolnego opuszczenia naszego mieszkania. 

Co zweryfikować przy zakupie działki?

   W pierwszej kolejności sprawdzamy, z jakim rodzajem działki w ogóle mamy do czynienia – czy jest to działka budowlana, rolna, siedliskowa, inwestycyjna, rekreacyjna, a może leśna? Każda z nich daje określone możliwości. Warto je zweryfikować przed zakupem, aby później nie być rozczarowanym, jeśli okaże się, że nasza wymarzona inwestycja w ogóle nie może powstać na tym terenie.

   Oczywiście również w tym przypadku szczegółowo weryfikujemy księgę wieczystą, jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie odgrywał tutaj równie istotną rolę. Z tego dokumentu dowiemy się m.in. czy na interesującym nas terenie możemy postawić taki dom, o jakim marzymy.

   Warto bowiem wiedzieć, że możemy zostać ograniczeni do możliwości wybudowania budynku o ściśle określonych parametrach (takich jak kształt i kolor dachu, czy kolor elewacji budynku), które niekoniecznie przypadną nam do gustu i nie pozwolą w pełni cieszyć się z inwestycji.

   W przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji zostaną określone warunki, na jakich będzie możliwa zabudować dany teren. Co istotne, aby złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wnioskodawca nie musi być jej właścicielem – wniosek może złożyć każdy.

Co zmieniło się w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera?

   Zakup mieszkania z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera podlega szczególnym regulacjom prawnym, które nie są przedmiotem niniejszego artykułu.

   Warto jednak wiedzieć, że od 2 lipca 2024 r. wszystkie osoby fizyczne kupujące domy lub mieszkania z rynku pierwotnego na podstawie umowy deweloperskiej, podlegają ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), co zwiększa bezpieczeństwo finansowe nabywców, gwarantując im zwrot środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości. Szczegółowe informacje o zasadach działania DFG można znaleźć tutaj: https://dfg.ufg.pl/dfg/infoportal

   Przedstawione powyżej informacje nie wyczerpują całości zagadnienia, jakim jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Wielu kupujących skupia się wyłącznie na zapisach widniejących w księdze wieczystej, należy jednak pamiętać, że dokument ten może nie zawierać wszystkich istotnych dla nas informacji. Zakres weryfikacji zawsze powinien być indywidualny i wynikać z potrzeb danego przypadku. Szczegółowa weryfikacja stanu prawnego nieruchomości nie jest łatwa, dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie warto skorzystać z profesjonalnych usług polegających na badaniu stanu prawnego nieruchomości.

   Moja Kancelaria oferuje Państwu profesjonalną pomoc i wsparcie w tym zakresie, co może znacząco ułatwić przejście przez ten skomplikowany proces i zmniejszyć ryzyko związane z transakcją.

Kraków, 2024-07-12

Joanna Czaban

Radca prawny

zdjęcie: obraz autorstwa Freepik